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不動産の値段よりも、今現在の購入価格で事業計画がスムーズに進むのかどうか、ローンの返済計画が滞りなく進むのかどうか、このあたりに重点を置いて不動産投資を検討するべき計画を十分立てた上で不動産を購入したにも関わらず、もしその土地価格が下がったからと言って「しまった、損をした。
大変な失敗をしてしまった」と考える読者は、現状では不動産投資に向いていないと言わざるを得ない。
２００２年４月、ついに我が国においてペイオフ制度が解禁された。
ペイオフ制度とは、預金を取り扱う金融機関が経営破たんした場合、預金保険機構が保険対象となる預金について一定限度まで預金者に払い戻し、そのうえで金融機関を清算する制度である。
そして、その払い戻し限度額は、預金者１人あたり元本１０００万円までとその利子となっている（ただし、普通預金や当座預金などの決済性預金については、平成明年３月まで全額保護される）。
したがって、万が一ある金融機関が破綻して払い戻しが不可能になると、その金融機関に預けた預金は１金融機関につき１千万円までしか保証されない。
１千万円を超える分は、破綻金融機関の破産手続きによって行なわれる清算見込み額を考慮した概算の払い率によって支払いが行なわれる。
つまり、我々は自己責任において、自らの資産を管理しなければならない時代に入ったのだ。
ペイオフ解禁を控え、金の相場が上昇したが、これは金融機関の預金を金に振り替えている人々が増えた表れだろう。
ともかく、もかく、資産を安全に管理する第一の方法は、資産を分散する事である。
預金を様々な金融機関に分散するのも当然だが、預金ではない資産である株式や投資ファンドなどに振り替えるのも選択肢のひとつだ。
この低金利時代、その中に当然、収益不動産を加えてもいいだろう。
私は、ある地方銀行の融資課長に物件の紹介を依頼されているが、彼はいつも「融資をしたい先はあるのですが、該当するような不動産がなくて…」と口癖のように言っている。
この彼の言葉こそが、現状の不動産市況を表していると思う。
ただ、ひとつだけバブル時と違うのは、今の購入希望者は売買価格に厳しい点だ。
比較的優良な物件でも、無理のある高い価格では購入しようとしない。
つまり、あくまでも綿密な事業計画を立てた上で、物件を購入する、しないを判断しているのである。
当たり前と言えば当たり前の話だが、これがバブル時には出来なかった。
バブルがはじけて10年以上経過したが、ようやく落ち着いて、事業計画を冷静に立てる環境が整って来たと言える。
不良債権問題を報道するテレビニュース、新聞などを見ていると、世間では格安不動産が溢れているように思っている読者も少なくないだろう。
しかし、実体はかなり異なっている。
実のところ、不動産は購入希望者がいても、そのニーズに合った物件がないという状態なのだ。
とりわけ、収益不動産に関しては大変人気が高く、優良物件が出るとあっという間に売れてしまうという状況が続いている。
つまり、資金的に余裕のある人々は、賃料が毎月入って来る優良な収益不動産を求めているのだ。
また、逆に希望収益率を決め、売買価格を計算する方法は、収益不動産からの１年間の収入を合算する。
希望収益率を決定し、１００で割る。
１年間の総収入を値で割って希望売買価格を算出する。
ここで、収益不動産の収益率を計算する方法について説明しよう。
一般に収益率と言えば、１年単位での収益割合を指す。
通常、次のような方法で計算を行う。
まず、その不動産からの収入を算出する。
入居者から受け取る毎月の家賃・共益費などを合算する。
その不動産の売買価格を決める。
１年間の総収入を売買価格で割って収益率を算出する。
これらの計算を行って、不動産投資の事業計画を作成する。
試しに色々と計算して欲しい。
収益不動産をすべて自己資金で購入する場合には、返済計画は必要ないが、投資した資金が何年で回収出来るかは必ず計算しておく必要がある。
これにより、他の事業計画や自分の生活設計を考える上で、よりよいプラン策定が出来るだろう。
具体的には、次のような計算を行う。
管理費とは、共用部分の電気代・清掃代、エレベータ保守点検費用などがこれに該当する。
また、修繕積立金とは、建物は年月が経てば自然に傷みが出て来るので、そのための修理費用を毎年積み立てておく。
とりあえずは概算でもいいが、ある程度余裕を持って計上した方がいいだろう。
計上する目安として、現在の所有者に建物の修理状況を聞いてみるのもひとつだ。
ここで取得費とは、購入時における不動産取得税・登録免許税・司法書士への報酬・仲介業者への報酬・印紙代などである。
固定資産税・都市計画税については、現在の課税額を元に算出すればいいだろう。
バブル崩壊時においては、「事業用不動産を購入するから融資をして欲しい」と金融機関に頼んでも、あっさり断られるか、または購入金額に対して半値以下の融資しか受けられなかったが、ここ最近になって金融機関のスタンスも少し変わって来たように思われる。
ケースによっても異なるが、うまくいけば購入価格の６割程度は融資を受ける事が可能になって来た（もちろん、購入希望者の信用があっての話である）。
もし取引先の金融機関があるなら、物件を探す前に、融資が可能かどうか尋ねてみるべきだ。
案外、色好い返事が返って来るかもしれない。
具体的には、次の方法で返済計画と合わせて事業計画を立てて行く。
すべて自己資金で購入する場合と同じく、資金回収年数が重要なポイントとなる。
累計を考慮してまとめ直すと、金融機関への融資返済が続く間、この計算により導き出される金額のみが実収入となる訳であるから、この金額が自分自身の事業計画．あるいは人生設計に合致するものであるかどうかをよく判断して、不動産投資を検討する事が重要だ。
また、投資額回収前に売却する場合でも、すべて自己資金で購入する場合と同じく、売却利益の計算を行なえば、現地点での損益が簡単に導き出せるだろう。
ただし、融資の形態によって、繰り上げ返済をすると違約金が発生する場合もあるので、前もって金融機関に確認しておく事は必要である。
さらに、毎月実際にどれほどの資金が手元に残るかについても、考えておく必要がある。
どちらにしても、融資を利用する場合は、他人からお金を借りて不動産を購入するのである。
より慎重な判断が重要だ。
これがまた不良債権になるような愚は、絶対に避けなければならない。
さて、ここからは収益不動産にはどのようなタイプのものがあるかを紹介して行こう。
希望に合った収益不動産を見つけて欲しい。
まずは、区分所有の収益用マンションから紹介しよう。
所有の収益用マンションとは、分譲で購入したマンションを第三者に賃貸し、賃料を受け取るスタイルの不動産である。
比較的、低価格の物件があるので購入しやすい。
例えば、ワンルームマンションだと数百万円クラスから販売されているし、２ＬＤＫ、３ＬＤＫなどのファミリータイプでも数千万円から購入出来る。
購入する物件の収益率の目安としては、８％程度という事になるだろう（もちろん地域、物件によって大きく変わる事は理解して欲しい）。
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